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房价“港化”?

2019-07-31 08:38:25来源:诸葛找房微信号 繁体中文 打印页面 关闭网页
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最近这段时间,看到很多关于香港的文章,内容大多都会提到香港曾经的辉煌,确实作为“东方之珠”,香港在很多地方都领先于内陆,地产业也是如此。

  在特殊时期,香港人口出现巨幅增加,1946年的香港人口是60万,到了1959年就达到了300万人,人口急剧膨胀造成的“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题,当然也成就了巨大商机。

  这一时期,吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。

  再加上,70年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市,他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。

  这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。

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  被地产裹挟的经济

  早在我们还挣扎在温饱线上的时候,香港四大家族和一些财阀就早已在地产上获得了巨大财富。

  那时香港的地产模式和房产经济早已走在前列。

  而当时百废俱兴的内地,在后来的住房制度改革中也确实借鉴了香港的很多做法,无论是土地招拍还是预售制均来源于香港。

  当1998年住房制度改革全面启动之后,内地房地产市场不知不觉地“步入”香港房地产发展模式的道路。但香港这些年的房价大部分都处于上升态势,说到全球最贵的房价,香港也赫然在列。

内地的房地产市场似乎也走上了香港那种高地价、高房价的发展之路。

  内地的房地产市场似乎也走上了香港那种高地价、高房价的发展之路。

  然而,一切繁荣背后都存在隐忧。

  随着香港市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大。

  地产业也成为了香港经济最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。

  上至被楼市裹挟的整体经济,下到卑微的“棺材房”都开始显示出高价楼市的弊端。而香港住房问题不断显现突出的这些年,又正好是内地房产快速发展的年份,处于发展阶段的房产行业,似乎格外受到眷顾,房子价格也一路变化。

从房价的外在表象来看,内地楼市似乎一步步都踩在香港楼市前行的脚印上。

  从房价的外在表象来看,内地楼市似乎一步步都踩在香港楼市前行的脚印上。

  所以一直以来,担忧内地房价“香港化”的声音也从未停止。

  2

  不同的节奏

  在特殊的历史时期,房产采用“香港模式”,在一定程度上为经济做出了很大的贡献,但在后来的道路上,受全球经济波动影响,以至于内地经济也有被地产裹挟的趋势。

  但实际上,虽然中国内地房地产开发采用的是典型的“传统香港模式”,(即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环)。

  但好在同源不同命,内地一直有自己的节奏。

  为什么这么说呢?

  这些年内地的房价虽然有一定的金融水分和因素,但大部分依旧是市场的作用,而在产业发展方面也有其他的多样化的产业作为支撑。

  这些年虽然房价在上浮,但整体经济发展也很迅速,所以这种正比关系也减缓了民众的购房压力。在2019全球房价负担排行榜中,76个严重负担不起房价的城市,有30个在美国,16个在澳大利亚,15个在加拿大,英国10个,加拿大7个,新西兰6个,中国1个。

  除此之外,曾经最先学习香港模式的广州(楼盘)深圳(楼盘)在去年传出的将放弃预售制和取消公摊面积,无不预示着楼市在探索自由发展道路上的尝试和决心,当然这些是简单的表象。

  更深层次的原因是内地楼市注水依旧有限,对楼市一直都是相对谨慎的态度。

  3

  拐点早已悄然而至

  内地谨慎最佳的体现,就体现在强调控上。

  2018年堪称中国房地产市场的调控年,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。

  全年调控之下,楼市也从局部过热到整体降温。

  去年我们习以为常的“抢房大战”已经很难出现,这些都是调控的效果。

  2019年,楼市延续了调控的主基调,今年前五个月,针对全国或各个城市的调控也高达205次。

  近日,中国社科院完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》,报告显示:

  2019年6月核心城市房价基本停止上涨,一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌,准一线城市房价涨速进一步下降,二线城市房价总体平稳,三四线城市短期房价涨跌互现。

  可见,想要调控,有的是办法,政策很容易就能触及,效果也尤为明显。

  纵观08年、13年的数次调控,我们不难发现,内地的房价起伏永远在控制之中,无论是放水还是调控,楼市这个“工具”,一直很乖顺。

  当然,小笙想说的是商品房作为商品始终要遵循最基本的市场规律和规则,一切的政策因素对楼市而言从来都是疏导辅助于市场,并不会与市场背道而驰。

  调控的背后,依旧是上层基于原始市场供需作为重要参考,从而做出的决策。

  其实就市场因素来看,楼市拐点早就到了,政策只是作为辅助和疏导而已。

  就最近的购房需求来看,真正的刚需已经少之又少,从房价上来看,虽然大家一直高喊房价贵,但实际上,细细想来,身边一套房子都没有的人仍然是少数。而就人均居住面积来看,早在2016年的数据,城镇居民居住面积就达到了36.6平方米,不少城市也开始进入了改善市场。

从需求端来看,拐点也早已经悄然而至。

  从需求端来看,拐点也早已经悄然而至。

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  并非唱衰

  当然,上述提到的拐点也并非意味着内地楼市就进入了衰退期,而是楼市会进入另一种发展方式,更健康,更和缓的发展方式。

  通过调控,特别是房住不炒等政策的强力推行,地方政府“一城一策”的实施,房地产市场逐渐稳定下来。

  一方面,通过不断的市场教育,改变我们对房地产“只涨不跌”的基本判断。

  另一方面,一线城市,一些经济强省会,人口净流入,产业发展良好的地方,楼市依旧存在空间。

  把时间放长远看,在当前背景下,对刚需来说,依旧是入市的好时机,对于主力城市来说,期望未来房价大跌可能还是想太多。

  因此大家所担心的房价香港化并不会发生,当然,楼市崩盘论也不会成立。

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  • 编辑:刘海峰

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